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    房屋租赁合同解除时剩余租赁期内构成附合的装饰装修残值的理解
    编辑:网站管理员   时间:2015/11/5

    房屋租赁合同解除时剩余租赁期内构成附合的装饰装修残值的理解

     

     

       剩余租赁期内装饰装修残值,是指在房屋租赁合同履行期限届满解除合同,附合的装饰装修物在剩余的租赁期限价内尚存在的价值。

    在一般情况下,承租人对于租赁房屋进行装饰装修,不仅会考虑租赁房屋的用途和其个人需求,而且会主要考虑租赁期限的长短,即承租人会根据其对房屋的租赁期限对所租赁的房屋进行装饰装修。对于租赁期限较长的房屋,承租人可能会投入较大的装饰装修费用,而对于租赁期限较短的房屋,承租人可能只做一般的装饰装修或者不做装饰装修。构成附合的装饰装修物价值体现在租赁房屋之中,承租人对租赁房屋的使用即同时享用了附合的装饰装修物的价值。因此,一般而言,承租人在房屋租赁合同约定的租赁期限履行完毕后,完全使用了租赁房屋,也就同时完全享用了附合的装饰装修物的价值。当房屋租赁合同履行期限届满以后,附合的装饰装修物价值对于承租人来说,已经在租赁期限内使用完毕,即房屋租赁合同期限届满后,附合的装饰装修物对于承租人已完全丧失了使用价值。因此,在房屋租赁合同履行期限届满时,出租人不用对附合的装饰装修物予以补偿,但是,出租人自愿补偿的另当别论。这里指出的是,房屋租赁合同期限届满,附合的装饰装修物价值为零是对于承租人而言,但对于附合的装饰装修物本身而言,可能仍具有一定价值,只是在房屋租赁合同期满处理时作为零价值,出租人不需对承租人作出补偿。这样处理的目的在于促进节约,避免浪费,防止承租人借口豪华装修而要求出租人给予补偿。如果承租人不顾租赁期限,一味追求豪华,进行所谓“奢侈”装饰装修,在租赁合同履行期限届满时,借口“奢侈’’装饰装修仍有较大价值,而请求出租人给予补偿的,应不予支持。

     

    但是,在房屋租赁合同履行期限届满前,出租人和承租人解除房屋租赁合同时,由于房屋租赁合同履行期限未满,承租人对其按原约定履行期限投资的附合于房屋的装饰装修物的价值并未完全享用,即在剩余租赁期限内附合的装饰装修物还存在一定的价值。

     

        如何确定剩余租赁期限内附合的装饰装修物价值?我们认为,基于上述关于承租人在房屋租赁合同约定的租赁期限履行完毕后,完全使用了租赁房屋,也就同时完全享用了附合的装饰装修物的价值,当房屋租赁合同履行期限届满以后,附合的装饰装修物价值承租人已经在租赁期限内使用完毕,承租人不能再请求出租人给子补偿的观点,承租人按照租赁期限享用附合的装饰装修物的价值,就应当在租赁期内分摊装饰装修物的费用。因此,确定剩余租赁期内附合的装饰装修物价值应根据房屋租赁合同约定租赁期限,将装饰装修费用平均分摊,计算房屋租赁合同解除时剩余租赁期内附合的装饰装修物价值。这样对于出租人和承租人双方都较为公平。在司法实践中,出租入和承租人往往对于承租人附合的装饰装修物投资数额无法达成一致,人民法院应当委托专门鉴定机构对承租人用于附合的装饰装修费用作出鉴定。

        一最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第138--139页。




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