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    出租人对已经形成附合的装饰装修物无权要求承租人恢复原状或赔偿损失
    编辑:网站管理员   时间:2015/11/5

    出租人对已经形成附合的装饰装修物无权要求承租人恢复原状或赔偿损失

      

      承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持但当事人另有约定的除外。

        一最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009622日,法释(2009]1 1)1 2条。

     

      司法实践中,经常会出现出租人提出主张,要求承租人恢复原状或赔偿损失以抗辩承租人有关补偿装饰装修费用的情形。对出租人的上述主张,我们认为不应支持。其理由在于:

        首先,承租人的装饰装修是经出租人同意而为,不构成承租人对出租人房屋的侵权。尽管装饰装修物可能会对出租人对房屋的将来财产权的行使可能造成诸多限制,但这种对财产权的限制是经幽租人同意而为,应被看作出租人对自己财产的一种处分方式。也即承租人对房屋的装饰装修行为不具有可归责性。进而,承租人的行为因不具备侵权行为的主观构成要件,而不能认定为侵权行为,自然出租人不能以侵权为由要求承租人承担恢复原状或赔偿损失的责任。

        其次,承租人没有义务将装饰装修物恢复原状。前文已述,租赁合同期间届满,出租人根据添附基本原则取得了附合的装饰装修物的所有权。既然该物的所有权人为出租人,那么对该物如何处分,均应由出租人决定,他人不得干涉。在双方事先没有约定的情形下,出租人也无权要求他人替其拆除已为其所有的装饰装修物。

        再次,从比较法的角度看,在事先经出租人同意的情形下,出租人无权要求承租人拆除该装饰装修物的观点,也为很多国家立法所采纳。例如,《法国民法典》第555条规定:“第三人使用属于自己的材料在他人土地上进行的建筑、栽种或工程,土地所有权人有权:或者保留此种建筑、栽种物或工程的所有权,或者强制第三人拆除之,但本条第4款之规定保留适用。如土地所有权人要求拆除建筑、工程或铲除栽种物,费用由该第三人负担,第三人不得请求任何补偿;与此同时,第三人还得就土地所有人可能受到的损失被判处损害赔偿。如土地所有人宁愿保留已经进行的建筑、栽种或工程的所有权,应由其选择,向第三人偿还:或者相当于土地所增价值的款项,或者按支付之日计算的材料的成本费用与劳动力费用。计算时,应当考虑到建筑物、栽种物与工程的现状。如地上的建筑、栽种物或工程是由第三人善意而为,因而不会受到返还果实(孳息)之处罚时,虽然该第三人的所有权被追夺,土地所有人仍不得要求拆除此种建筑与工程或者铲除已进行的栽种,但可以选择向该第三人偿还前款所指的这种或那种费用。’’同样的立法也在《意大利民法典》中可以看到。

        类似条文还有最高人民法院《民通意见》第86条的规定。该条具体内容为:“非产权人在使用他人的财产上增添附属物,财产所有人同意增潘,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按约定办理;没有约定又协商不成,能够拆除的,可以责令拆除;不能拆除的,也可以折价归财产所有人,造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任"分析该条文可知,在财产所有人同意增添的前提下,就该附属物的处理,实行约定优先原则。在没有约定又协商不成的情况下,对可以拆除的附属物,财产所有人可以要求拆除。这里的“可以拆除中的“可以一般理解为拆除既不会导致附属物的经济价值贬损也不会造成主物的价值贬损。反之,所谓“不可以拆除’’,是指已经形成附合的附属物从物的有效利用出发,不加以拆除而由财产所有人折价取得其所有权。

        一最高人民法院民事审判第一庭编著:《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第160 --161页。




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